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日本房产泡沫疯狂往事:卖了皇宫那块地,可以买下整个加拿大

浏览量:30 次 发布时间:2019-05-28 12:52 编辑: 来源:

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对应股票,房地产也一样,每次上涨都得有“故事”支撑。

故事和共识有了,钱也有了,然后就开始疯狂投资。

几乎所有的泡沫都是银行催生的,几乎所有泡沫的破裂,也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘,自然就崩了。

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上世纪七八十年代,在日本人中间发生了一场思维革命,他们发现日元越来越不值钱,于是开始寻找有升值趋势的“硬通货”。

那个时候,日本绝大部分老百姓在房价会持续上涨这件事上,达成了高度共识,于是,越来越多的人从银行贷款买房,而且,很多人的杠杆是越借越高。

不仅大城市的繁华地带,就连城市周边的郊区,都被卷进了这个举债炒房的游戏之中。白领们有了一点积蓄,就会谋求投资买房,生怕错过了上车机会。最后,甚至连城郊的农民们都出动了,纷纷拿着手里的辛苦钱去银行贷款投资!

可是到了这个时候,房价已经普遍上涨了一轮,货币供应量翻了几十倍,风险也开始变大,各个环节的人都承担着巨大的房贷压力,而且环节越往后,压力越大。

关键是在这个过程中,因为房价的持续上涨,很多人变得越来越惜售。于是,市场上流通的房子也就越来越少,标价越来越贵了。

后来的故事,大家也都知道了,东京的房子贵到卖了可以买下整个美国,日本的房子全卖了可以买下四个美国。不过说是这么说,如果真的大规模抛售,很快就会因为找不到买家而变得一文不值,也就谈不上值几个美国了。

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很自然地,全民炒房留下了一个问题:从银行借那么多钱,总得还吧?如果房贷还不上怎么办?

比如我一个月工资两万,房贷一万五,苦就苦点吧。但是如果我下岗还不上了,周围的人能借的也都借了,还是还不上,我就只好抛掉房子了。

如果只有一个人这么干,还没啥问题,但是如果大规模下岗,那就麻烦了。因为卖房子的人越多,房子越卖不上价,你也就越着急出售,压价越厉害,最后可不就是雪崩式下跌。

紧接着,银行便会出现大量烂账,说不定就跟着倒闭了。再或者银行利率上涨,本来一个月需要还贷一万五,一下涨到两万了,还不上了,怎么办?卖呗。

同样的,如果几个人卖,一点问题都没有,但倘若是大规模抛售,那就啥玩意都不好使了,房价一下子跟重力加速度似地下跌。事实上这就是日本房地产泡沫中发生的故事。

而且在这个过程中,还有不少人是一分钱首付都没有,全是借的,或者干脆就是高利贷。他们之所以这么做,就是赌房价上涨,比方说我借1000万,年息250万,我对赌的就是房价涨幅超过250万,如果涨幅超不过,我就死定了,因为根本还不上这么多利息。

同样,倘若系统中这种人比较少,那也是没有问题的,还不上贷卖了房子便是。遗憾的是,当时的日本,投机者非常非常多,这些人买的时候就没准备长期持有,全是对赌大幅增长。

这样一来,一旦预期的增长没出现,高利贷到期后强制还钱,便引来了更大规模的抛售,也就是砸盘,那场面真的是要多可怕有多可怕。

到现在为止,大家看到了吧,房价大幅升值有两个必要条件:

1、上涨的共识。只有当一个社会体系中,认同“房子就是中世纪黄金”的人占多数,房地产才会大放异彩,反之,当大家普遍觉得某个地方房子的不会涨,那么当地房地产就会变鹤岗。

很多国家房地产泡沫破裂后一直不温不火,就是因为老百姓这个共识没了。大家经历过暴跌,不再认为房地产只涨不跌,也就不那么狂热了。

这种“共识”很多时候没啥特别靠谱的根据,就好像比特币,美国的一个经济学家说,“我知道比特币是扯淡,但是那么多人相信这个扯淡,那我们就可以投机赚钱”,用中国某投资人的话说,叫“傻X的共识也是共识”。

2、银行信用扩张,也就是银行愿意贷款给你。可以说,现代经济运行中,几乎所有的 亚美手机网页注册泡沫都是银行催生的,几乎所有泡沫的破裂,也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘,自然就崩了。

把这个逻辑理清了,你去看经济史上的所有泡沫,是不是都是一个套路。无论是人类最早的黄金崇拜,还是后来的郁金香狂热,或者南海泡沫,都是这样的:

大家疯狂追逐一个产品,认为它会升值,为了买到它,不惜去借钱,到了后来交易的钱都是借来的,直到有一天借不到钱,或者市场上没有新的钱维持上涨,又或者借钱成本高到没法接受,没人接盘,呼啦一下就崩了。

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讲到这里,放一张典型的泡沫图,如果大家对2015年股灾稍有了解,应该一眼就能认出这张图。

欧美的银行家,因为经常目睹这种大崩溃,思想上早就有了准备,他们知道每次大繁荣到最后都是一地鸡毛。关于这种现象,他们有一个比巧妙的隐喻,叫“Ball is over”,翻译成中文,就是“舞会结束了”。

什么意思,说的是当一个经济体中,绝大多数人都在凯时ag娱乐APP下载安装注册借钱投机,比如我把一个债券5块钱卖给你,你10块卖给另一个人,我又12块买回来,准备再高价卖给别人,不断加价。这一过程之中,大家都欢乐AG环亚娱乐开户 的不得了,就是“Ball”,也就是“奢华欢乐的舞会”。

但是舞会迟早要结束,这种击鼓传花的游戏不可能一直玩下去,银行家就得预测到“舞会结束时间”,提前把手里的债券抛掉,谁接盘谁死,也就是我们说的“最后一棒”。

接下来,大家再看下边这张图:

还有三百多年前郁金香泡沫:

看到没,这三张图放一起看,你会发现,几乎所有泡沫的走势都如出一辙:都是一开始慢慢涨,这个也正常,经济发展嘛,大家有钱了自然要愿意多花钱。

可怕的是,在这个缓慢上涨的过程中,大家形成”永远涨“的共识,越来越多的人参与到游戏中,以至于出现指数式暴涨,最后涨至顶点无人接盘,一路坠落。

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接下来,我们再来看看,彼时的日本到底发生了啥。

日本在“二战”后实行的是一种德国模式的变体,现在叫“东亚模式”,类似”宏观计划经济+微观市场经济“的模式,固定汇率,出口导向。

通过这种模式,再加上日本最强一代人的不懈努力,日本自二战后到1973年实现了每年8%以上的增速;在1974年放缓一年后,出现第二轮增长,一直持续到1990年前后。

但是增长的阴影下,日本跟今天的我们遇到了相同的问题:在对外贸易中,日本占了美国人”便宜“,一直有贸易顺差。

美国方面当然也是不能忍,所以日美之间冲突不断,随后的三十多年间,持续爆发了“纺织大战”,“钢铁贸易大战”,“彩电摩擦”,“汽车贸易摩擦”等各种冲突。

贸易摩擦归摩擦,你牛逼才摩擦你,在美国的轮番折腾下,日本反倒越来越厉害了。到1980年代,日本成为全球第二大经济体,很多日企甚至做到了世界第一,手里拿着大量从贸易中赚到的钱,全世界到处买地买资产,爽得不得了,而且日本人均收入是美国的145%,日本人的高兴劲可想而知。

在这个背景下,美国人更加忍无可忍了,开始进一步收拾日本。不过,并不是通过所谓的“广场协定”直接干趴日本,这样想太过简单化了。

当时美日双方针锋相对的一个问题是汇率,说是日本故意压低本国汇率。日本当时确实把汇率压得很低,日本普通老百姓买美国的东西巨贵,美国人买日本人的东西却巨便宜,能不贸易顺差嘛。

所以美国要求日本把汇率大幅上调。

不少人认为是《广场协议》中日本被迫提了汇率,这肯定不对,因为美国搞日本是个长期的事,“广场协议”只是其中一部分,真实情况是美国从1971年就开始搞日本,一直搞到1987年。

先是在1971年,西方十个国家的财政部长一起搞了个《史密斯协定》,要求日元升值。然后再继续施压,小打小闹不断。

到了1985年,美英德法日五国财长在美国纽约广场饭店签订了《广场协议》。

《广场协议》之后是1987年的《卢浮宫协议》。核心就一件事,让日元升值,升值之后日本产品在国际上就不那么有竞争力了嘛,嗯,现在美国也在对我国干这事。

这样一来,日本生产的汽车和彩电就变贵了,在国际上竞争力就不那么强了,所以在1986年,日本出口增速从之前的3.9%暴跌到-16.8%。

我看不少文章里说《广场协议》直接刺破了日本房地产泡沫,这个说法就有点尴尬了,不客气地说,简直错得离谱,因为大家可以看看上边的那个图,《广场协议》是1985年签署的,1985年日本的房地产泡沫还没疯狂起来,属于正常增长。

事实上日本房地产泡沫是《广场协议》签订后出现的。

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日本房价之所以走上后来的不归路,完全得力于日本央行的骚操作。

1985年签了协议,1986年经济不景气,总得做点啥吧,日本央行开始大规模降息,这个操作非常常见,各国都是在经济疲软时候降息,经济过热时候升息。

单是1986年这一年,日本央行连续5次降息,市场一下子资金充裕,大量银行放水放出来的钱宠宠欲动。

钱已经到位了,往哪投呢?

一般我们直觉觉得有了钱就扩大再生产呗,问题是生产是订单驱动的,假如说你是当时乐橙app官方下载安装注册日本一家制衣厂的厂长,突然多了一大笔钱,你会直接买机器扩大再生产吗?你不得衡量下产能扩大后能不能卖出去嘛。。

加之那个时候的日本,本来就出口不振东西卖不出去,因为手头钱多了,就扩大产能无异于找死嘛。

这个时候,前文说的那个“共识”就派上用场了,大家一致看好房地产,尤其是日本一线大城市,因为从此前三十年经验来看,日本一线房价非常稳,一直在“慢牛”,大家已经习惯了房价的温和上涨,觉得今后也会涨下去。

而且为了让这个故事有更多的人接受,当时日本坊间开始流传,说日本工业全球无敌,什么都可以造,唯独没法生产更多的土地来,土地存量有限,经济无限发展,世界上最顶级的公司聚集在日本几个核心城市,而且东京是亚洲金融中心,房价不涨简直有违天理。既然会一直涨下去,为啥现在不多屯点呢?

到此为止,故事和共识有了,钱也有了,然后就开始疯狂投资。

当时日本玩的叫“土地转卖”,也不复杂,先找块地,把上边的人都拆迁了,然后把拆迁完的土地高价卖掉,接手方随后就卖给下一家,然后到了下一家那儿,地价就跟火箭似的上去了。

而且土地买卖不需要地产商自己拿钱,去银行借就可以了,银行往往愿意给高估值贷款从优,企业反正是空手套白狼,何乐而不为呢?

此外,当时还有一个因素让日本的银行发了疯。

上世纪八九十年代正好是日本制造最辉煌的年代,日本企业在国际上声望特别好,本身就代表着信用和质量,能在国内外的股市债市上融到大量的钱,借到钱之后就把他们之前欠银行的钱给还上了。

大家知道,银行主要是靠贷款活着,你把贷款全给还回来了,银行还咋生活?所以当时的日本银行非常着急要把钱借出去,借给谁呢?那些制造业企业不需要钱,那就借给需要钱的房地产企业呗,所以地产企业拿到钱之后疯狂投资倒买倒卖。

这种情况下,1986年东京地价开始起飞,1987年就涨了23%,到了1988年,更是w66利来官网APP下载安装注册 涨了65%,随后一路飙升。当时日本有个说法,“卖掉皇宫下边的那块地,可以买下整个加拿大”。

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在这个过程中,一代日本人的三观被击了个粉碎。NHK拍过一个纪录片,里边说了这么几件事。

有个门房大爷,穷了一辈子,但是退休后卖了东京他一直住的一个小房子,竟然给卖了400万美元,荣归故里。其他人也一样,穷了一辈子,但是只要有地,瞬间就可以富得流油,而且这些人拿到钱后到处乱花,日本各个领域欣欣向荣。

另一个三菱公司的高级工程师,他闺女大学毕业后进入了一家公司,这家公司从银行贷了两亿美元,拿下一块地,然后倒手卖给了另一家公司,那家公司从银行拿了5亿美元,买下了这块地。

整件事中,这个女孩的分红竟然高达两百万美元。

他的三菱工程师的爹感慨说这个不正常,因为他给三菱设计过飞机发动机,一辈子都没赚到这个数的一半。

土地在疯涨,股票也不逊色。

也是从1986年开始,日本股市也大爆发,到了1989年,日本股市涨了486%,日本股市的总市值,是美国股市的1.5倍,占到全世界的45%,今天听起来匪夷所思,但当时的日本人并不觉得有问题。

当时很多老百姓赚得盆满钵满,但是日本政府开始操心了,他们担心借出去这么多钱,如果发生连环违约,弄不好银行都得破产。所以政府内部开始思考是不是“Ball is over”。

随后日本央行从1989年开始温和提高利率,降低货币供应。到了1989年底,日本历史上著名的“疯狂原始人”三重野康出任日本央行行长,为啥叫他“原始人”呢?

因为这个在中国东北长大的日本经济奇才极其讨厌通胀,日本主流经济学家当时觉得投机是市场行为,市场是不会错的,所以都觉得讨厌投机的三重野康是”原始人“。为啥说他疯狂呢?因为他作风极端。


▲三重野康(左)

此外,这位行长还有一个名声,叫“平成鬼才”,他后来一举戳破泡沫,所以又得了一个更新的外号,叫“戳泡人”。

他上台后日本五次提高利息,终于在1990年8月,日本的利息由超低的2.5%飙升到了6%,这下可出麻烦了,股市和楼市都被断了货币供应,涨不动了,没人接盘了。

随后爆发股灾,日本股市在1990年到1992年三年间跌掉了一半多。股市这么惨,楼市也没逃掉,股市暴跌仅仅半年后,楼市也开始动摇,之后激烈下跌,在1990年到1992年这三年中也跌掉了46%,上百万亿日元的资产化为了无有。

当然了,这不是结局,从1992年之后,一直还在降,累计又降了50%,我刚才查了下,现在还在降。不过现在继续下降的原因大家普遍认为是因为日本老龄化问题,每年死了的人腾出的房比买房结婚的新人都多,房子能卖上价就有鬼了。

当然了,股市和房市这么惨淡,自然也没饶过其他实体经济。比如我们上文说到的那个领了两百万美元奖金的妹子,她随后把钱也投入了房地产,在泡沫破裂之后赔了个底掉,还欠了一屁股债。

而且由于大批地产公司破产,欠银行的钱还不上,把银行也拖下了水,大批银行跟着倒闭,银行倒闭又触发连锁反应,大量企业跟着倒闭,随后是失业潮,房屋断供,违约,跳楼。单在1991年,日本一年内因为房地产泡沫破裂倒闭了上万家企业,这一万家企业的员工随后被抛到人才市场上,痛苦不堪。

日本经济泡沫破裂后,开始了长达十年的经济萧条,日本国内称为“平成萧条”,更为重要的是,这次萧条严重打击了日本在二战结束后建立起来的经济上的自信。很多人说,在那十年里,日本人从“昭和男儿”变成了“平成废宅”,整个社会长期弥漫着一种无法摆脱的,找不到出路的低迷情绪。

当然了,这些年有些学者说日本没失去那二三十年,不过,我的看法是,这种非主流腔调犯不着轻信,听听就得了。


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